من يرغب كمستأجر في تأجير غرفة أو حتى الشقة كاملة لأشخاص آخرين، يحتاج إلى موافقة المالك. فالتأجير من الباطن منظم بدقة، ومن لا يلتزم بالقواعد قد يواجه في أسوأ الأحوال إنهاء عقد الإيجار. كما توجد قواعد محددة لتأجير الشقق لفترات قصيرة للسياح مثل Airbnbوفي بادن-فورتمبيرغ يتم تنظيم ذلك أيضًا على المستوى المحلي، لذلك تختلف القواعد مثلًا بين توبنغن وروتلينغن.
يجب موافقة المالك
لا يجوز للمستأجر تأجير الشقة أو جزء منها دون إذن مالك المنزل أو الشقة. وهذا منصوص عليه في قانون الإيجارات ضمن القانون المدني. ومع ذلك، يحق للمستأجر غالبًا التأجير من الباطن إذا كان لديه «مصلحة مشروعة»، مثل انخفاض دخله أو إقامته في الخارج لفترة مؤقتة. لكن يمكن للمالك الرفض، مثلًا إذا أدى ذلك إلى ازدحام الشقة بعدد كبير من الأشخاص أو إذا كان من المتوقع حدوث مشاكل مع المستأجر الفرعي. كما يمكن للمالك ربط الموافقة بزيادة الإيجار.
التصريح عند الحصول على Bürgergeld أو Wohngeld
إذا كان الشخص يحصل على Bürgergeld أو Wohngeld ويقوم بتأجير جزء من السكن، يجب عليه الإبلاغ عن هذه الإيرادات للجهات المختصة، حيث يتم احتسابها ضمن الدخل. ويستند ذلك، من بين أمور أخرى، إلى نموذج الجوب سنتر الرسمي «Anlage EK» التابع لوكالة العمل الاتحادية، الذي يذكر صراحةً الدخل من (التأجير الفرعي).
الأرباح غير مسموح بها
من يقوم بتأجير شقته أو جزء منها بسعر أعلى بكثير مما يدفعه، بحيث يحقق ربحًا، لا يمكنه توقع موافقة المالك ويخاطر بالطرد. وقد قررت المحكمة الاتحادية العليا ذلك. ففي حالة رجل من برلين، قام المالك بفسخ عقده بعد أن قام بتأجير الشقة بأكثر من ضعف الإيجار الذي يدفعه، وأيدت المحكمة قرار المالك.
Airbnb الشقق السياحية
تسعى بادن-فورتمبيرغ إلى الحد من تحويل الشقق السكنية إلى شقق سياحية قصيرة الأجل. ووفقًا لوزارة التنمية الإقليمية والإسكان، يسمح القانون للمدن والبلديات التي تعاني من نقص في المساكن بوضع لوائح خاصة (منع تغيير الاستخدام) وتحديد شروط محلية للتأجير القصير، مثل التسجيل أو الحصول على تصريح أو تحديد مدة التأجير. ويمكن أن تكون المخالفات مكلفة جدًا، حيث قد تصل الغرامات إلى 100,000 يورو، وفي حال تجاهل واجبات التسجيل والمعلومات قد تصل الغرامات إلى 50,000 يورو.
توبنغن أكثر صرامة من روتلينغن
في توبنغن، ووفقًا لإدارة المدينة، دخلت لائحة منع تغيير الاستخدام حيز التنفيذ منذ عام 2022، مما جعل تأجير الشقق السياحية أكثر صعوبة. وتعتبر المدينة التأجير القصير المنتظم عبر منصات مثل Airbnb نوعًا من «استضافة الضيوف». وتشير المدينة إلى أنه لا يجوز استخدام أكثر من 50٪ من مساحة السكن للتأجير القصير لأكثر من عشرة أسابيع سنويًا دون تصريح خاص. أما الشقق التي كانت تُؤجَّر كسكن سياحي قبل عام 2022 فتحتاج إلى موافقة من المدينة.
أما روتلينغن، ووفقًا لوثيقة رسمية لبرلمان ولاية بادن-فورتمبيرغ، فلم تصدر لائحة مماثلة. ومع ذلك، تظل موافقة المالك ضرورية للتأجير من الباطن.
انظر:
توبنغن (معلومات المدينة حول التأجير السياحي/تغيير الاستخدام):
https://www.tuebingen.de/35922.html
روتلينغن / برلمان الولاية:
https://www.landtag-bw.de/resource/blob/502820/280708110a21c55fe039c729d48278c5/17_7800_D.pdf
وزارة التنمية والإسكان في بادن-فورتمبيرغ:
https://mlw.baden-wuerttemberg.de/de/bauen-wohnen/wohnungsbau/zweckentfremdungsverbot
tun26022403