Wer als Mieter ein Zimmer oder sogar die ganze Wohnung an weitere Personen vermieten möchte, braucht dazu die Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin. Untermiete ist genau geregelt, wer sich nicht an die Vorschriften hält, riskiert schlimmstenfalls die Kündigung. Feste Vorgaben gibt es auch für eine kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen/Airbnb an Touristinnen und Touristen. In Baden-Württemberg wird das zusätzlich auf kommunaler Ebene geregelt – deshalb sind beispielsweise die Regeln in Tübingen andere als in Reutlingen.
Vermieter muss zustimmen
Ohne Erlaubnis des Haus- oder Wohnungsbesitzers darf ein Mieter weder die Wohnung noch Teile davon untervermieten. Das ist im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Allerdings haben Mieter oft einen Anspruch auf Untervermietung – wenn sie ein „berechtigtes Interesse“ haben. Sei es, dass sie aktuell weniger Geld haben oder für ein paar Monate im Ausland leben. Grundsätzlich können Vermieter aber widersprechen – etwa wenn durch eine Untervermietung zu viele Menschen in einer Wohnung leben würden oder vom Untermieter Ärger zu erwarten ist. Auch können Vermieter die Erlaubnis an eine Mieterhöhung knüpfen.
Bei Bürgergeld und Wohngeld angeben
Wenn Bürgergeld oder Wohngeld bezogen wird und Wohnraum untervermietet wird, müssen diese Einnahmen bei den Behörden gemeldet werden – sie werden bei der Berechnung berücksichtigt. Das ergibt sich unter anderem aus dem offiziellen Jobcenter-Formular „Anlage EK“ der Bundesagentur für Arbeit, in dem Einnahmen aus (Unter-)Vermietung ausdrücklich genannt werden.
Gewinne nicht erlaubt
Wer seine Wohnung oder Teile davon so teuer untervermietet, dass er mehr einnimmt als er selbst bezahlt, darf nicht auf die Zustimmung des Vermieters hoffen und riskiert den Rauswurf. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Einem Mann aus Berlin hatten die Vermieter die Wohnung gekündigt, nachdem er die Wohnung für mehr als das Doppelte seiner Miete untervermietet hatte. Die obersten Richter gaben dem Hausbesitzer recht.
Airbnb/Ferienwohnung
Baden-Württemberg will landesweit verhindern, dass immer mehr Wohnungen nicht mehr dauerhaft vermietet , sondern auf Zeit als Ferienwohnung angeboten werden. Nach Angaben des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen (MLW) erlaubt das Gesetz Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, eigene Satzungen (Zweckentfremdungsverbotssatzung) zu erlassen und lokale Vorgaben für Kurzzeitvermietungen festzulegen – etwa Registrierung, Genehmigung oder zeitliche Beschränkungen. Verstöße können teuer werden. Laut MLW sind bis zu 100 000 Euro bei Verstößen gegen Genehmigungspflichten möglich. Wer Registrierungs- und Informationspflichten ignoriert, riskiert Bußgelder bis zu 50 000 Euro.
Tübingen strenger als Reutlingen
In Tübingen gilt nach Angaben der Stadtverwaltung seit 2022 eine Satzung zur Zweckentfremdung. Die Vermietung von Ferienwohnungen ist dadurch schwieriger geworden. Die Stadt zählt auch die regelmäßige kurzfristige Vermietung als Ferienwohnung über Plattformen wie Airbnb zur „Fremdenbeherbergung“ dazu. Die Stadt weist darauf hin, dass ohne separate Genehmigung mindestens 50 Prozent der Wohnfläche nicht länger als zehn Wochen pro Jahr für Kurzzeitvermietung genutzt werden dürfen. Für Wohnungen, die bereits vor 2022 als Ferienwohnungen vermietet wurden, ist eine Genehmigung der Stadt erforderlich.
Reutlingen hat, einem offiziellen Dokument für den Landtag Baden-Württemberg (Drucksache 17/7800) zufolge, keine Zweckentfremdungsverbotssatzung erlassen. Die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung ist aber dennoch erforderlich.
Siehe:
Tübingen (städtische Informationen zu Fremdenbeherbergung/Zweckentfremdung): https://www.tuebingen.de/35922.html
Reutlingen / Landtag BW (Drucksache 17/7800):
https://www.landtag-bw.de/resource/blob/502820/280708110a21c55fe039c729d48278c5/17_7800_D.pdf
MLW Baden-Württemberg (Zweckentfremdungsverbot und Bußgelder):
https://mlw.baden-wuerttemberg.de/de/bauen-wohnen/wohnungsbau/zweckentfremdungsverbot
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